Un renouvellement en cours avec près de 60 000 m² de programmes neufs ou réhabilités pour répondre aux besoins des entreprises
Renouveler des locaux économiques vieillissants et densifier par la verticalisation était l’un des enjeux majeurs d’inovallée, qui vient de fêter son cinquantième anniversaire, et donc celui de certains de ses tènements !
Ce renouvellement en profondeur de l’offre immobilière est bel et bien à l’œuvre, puisque ce sont plus de 34 000 m² de bureaux neufs et 5000 m² de locaux d’activité neufs qui ont d’ores et déjà été livrés avec un réel succès auprès des entreprises. En effet, de la tour Signal à Arteparc à Meylan en passant par le Prélude ou les Terrasses à Montbonnot, les programmes neufs ont rapidement trouvé preneurs et conquis les entreprises !
31 000 m² de bureaux et 4 000 m² de locaux productiques supplémentaires sont en construction ou déposés, pour répondre à la demande et aux besoins des entreprises, dans un contexte où, et le bilan annuel de la FNAIM l’a largement confirmé :
- Le foncier économique se raréfie sur l’ensemble du territoire (Voironnais, Métropole, Grésivaudan)
- La demande reste très forte, avec un stock qui se réduit drastiquement, notamment du côté des locaux d’activité, indispensables pour soutenir les ambitions de réindustrialisation et de souveraineté françaises
- Les contraintes réglementaires (dont la loi ZAN et les enjeux climatiques), nous obligent à repenser les zones d’activité
- Le télétravail et la tension croissante en matière de recrutement ont créé de nouvelles attentes de la part des collaborateurs sur la qualité de vie au travail et les agencements des espaces
- Et où enfin, les hausses de l’énergie et le décret tertiaire renforcent l’appétence pour le neuf et ses normes énergétiques et environnementales.
Les nouveaux programmes à venir devraient permettre de répondre à une partie des besoins, notamment de bureaux, avec un véritable enjeu pour l’avenir sur les locaux d’activité et les programmes mixtes, indispensables aux startups technologiques de l’écosystème dont 30% ont des enjeux industriels.
Et un projet de densification verticale et productique résilient à moyen / long terme dans le cadre du dossier de demande de Zone d’Exception pour inovallée
Le frein majeur à la poursuite du renouvellement urbain est réglementaire puisqu’une grande partie d’inovallée, notamment sur Meylan, est depuis longtemps en zone violette du PPRI (Plan de Protection des Risques d’Inondation), et donc soumise à une impossibilité juridique de modifier quoi que ce soit sur les tènements concernés, si ce n’est une réhabilitation à l’identique, qui permet de répondre aux enjeux du décret tertiaire, mais pas de densifier.
Les collectivités (Grenoble Alpes Métropole et le Grésivaudan), particulièrement consciente du problème comme des enjeux, ont donc entamé avec l’AURG (Agence d’Urbanisme de la Région Grenobloise) et inovallée, l’élaboration d’un dossier de demande de zone d’exception, qui sera soumis d’ici la fin de l’année aux services de l’Etat.
Ce dossier, s’il est accepté, permettra de lever l’inconstructibilité sur certains secteurs et sous certaines conditions, en particulier celle de développer des projets résilients face au risque.
Pour cela, l’Agence élabore des scenarios d’évolution possible de ces secteurs sur le long terme, intégrant à la fois cet enjeu de résilience ainsi que les orientations définies pour l’évolution d’Inovallée, en particulier le développement de nouveaux locaux d’activité associant « production », « recherche » et « bureaux » en réponse aux besoins d’extension et de développement des entreprises et filières technologiques.
Ces scénarios devront prendre en compte les contraintes réglementaires :
- loi ZAN (Zéro Artificialisation Nette)
- PPRI et PPRN
- PLUI / PLU
- OAP paysage de la ville de Meylan
- etc
Et reposeront sur plusieurs principes clés de la résilience :
- S’appuyer sur « l’armature verte et bleue » existante et la déployer pour favoriser l’écoulement de l’eau
- transparence hydraulique le long des axes de ruissellement nord/sud
- création de nouvelles perméabilités pour favoriser l’étalement des eaux est/ouest
- création de cheminement piéton hors d’eau
- Valoriser les secteurs non bâti/inconstructibles (zone d’expansion / d’étalement des eaux)
- Déconstruire/désimperméabiliser/renaturer là ou c’est possible et stratégique (frange autoroute/Chantourne, abords des torrents, secteur d’inondation en pied de versant, etc.)
- Optimiser les espaces déjà imperméabilisés
- Rehaussement des bâti existants (verticalisation des activités)
- Adaptation des principes de construction aux risques
- Extension/densification sur les stationnements de surface
- Mutualisation des accès, etc.
- Recréer un rapport à l’eau « quotidien » dans une optique de déploiement d’une culture du risque, en s’appuyant sur les réseaux de noues/canaux existants et en
- Préserver l’ambiance paysagère « ville parc » :
- Assurer les continuités végétales
- Conforter l’existant en développant la biodiversité
- Intégrer les stationnements et les cheminements dans la trame végétale
- etc
